Вопрос:
После смерти бабушки однокомнатная квартира перешла по завещанию мне, моему родному брату и двоюродному брату-инвалиду детства – по 1/3 доли каждому. Мы с двоюродным братом живем раздельно в Нижегородской области (жилье есть), а родной брат – в Москве (свою квартиру в Нижнем Новгороде он продал в ноябре 2011 года, снимает квартиру в столице). После вступления в права наследования мы хотели продать квартиру, но родной брат на контакт не идет, его адреса и телефона мы не знаем. Через мать он передал, что ничего с квартирой делать не будет – ни продавать нам свою долю, ни выкупать у нас наши доли.
Ответ:
Здравствуйте!
К сожалению, продать квартиру без согласия всех собственников невозможно – так же как и в судебном порядке обязать собственника осуществить продажу своего имущества.
Однако согласно ст. 252 Гражданского Кодекса РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Следовательно, вы имеете полное право обратиться в суд с иском об обязании выплаты компенсации одному из собственников. По делам такого рода существует положительная практика. Но для благоприятного исхода дела должно быть соблюдено два условия: доля собственника – незначительна (в вашем случае это 1/3, что не так уж мало), и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (неясно, имеет ли ваш же брат другое жилье, а это может иметь решающее значение). Поэтому сложно сказать, какое решение примет суд.
Существует и другой вариант – продать свои доли в квартире. Но, не забудьте, что у брата, согласно ст.250 Гражданского Кодекса РФ, существует преимущественное право покупки. Это значит, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Так что, пути решения проблемы есть, а по какому из них пойти решать только вам.
При возникновении вопросов обращайтесь в редакцию.
Удачи!
Вантеевская Мария Владимировна
Юрист московской коллегии адвокатов
