Отец продает свою долю квартиры

Здравствуйте!
Квартира находится в общей долевой собственности у сестры и отца. При этом отец давно не живет здесь (но зарегистрирован), мама зарегистрирована, я живу здесь без регистрации, сестра замужем (живет и зарегистрирована в другом месте).
Может ли отец продать свою долю? Как это происходит? От него недавно поступило предложение купить его долю (заказное письмо с уведомлением). Мы не сможем купить. А если он найдет покупателя, требуется ли присутствие второго дольщика (сестры) в Регистрационной палате? И нужно ли выделение доли? Кто это делает?
Спасибо. Света.

Уважаемая Светлана!
По заданному Вами вопросу согласно действующему законодательству Российской Федерации сообщаю следующее:
В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Согласно же ст. 246 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК. Таким образом, Ваш отец может продать свою долю.
Однако следует отметить, что, во-первых, согласно ст. 292 ГК члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения, т.е. Ваш отец не вправе нарушать права Вашей сестры и матери, предусмотренные действующим законодательством РФ.
Во-вторых, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Ваш отец обязан известить в письменной форме Вашу сестру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее (о чем Ваш отец, исходя из изложенной Вами ситуации, и прислал письмо). Если Ваша сестра откажется от покупки или не приобретет продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (доля может быть также куплена Вашей сестрой и мамой на общие средства), то Ваш отец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки Ваша сестра имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК).
В-третьих, для государственной регистрации договора купли-продажи Вашим отцом своей доли постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что он известил в письменной форме Вашу сестру и маму о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Если же Ваша сестра отказалась в письменной форме от покупки доли отца, то ее присутствие в регистрационной палате не требуется.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке («Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1» под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М., 2002).
В-четвертых, в Вашем случае выделение доли необходимо. Выделение доли осуществляет нотариус при составлении договора купли-продажи. Если соглашением между собственниками, т.е. между Вашим отцом и сестрой, не предусмотрен порядок определения долей, то доли признаются равными.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (ст. 245 ГК).
При возникновении иных вопросов юридического характера напишите в редакцию.

С уважением, А. Морозов

См. также: Один из членов семьи продает свою долю квартиры. Что делать остальным?