Вопрос:
В 2001 году по договору купли-продажи я приобрел двухкомнатную квартиру с рассрочкой платежа на 7 лет. Цена договора купли-продажи составила – 220000 рублей. Продавцом квартиры являлось предприятие, на котором я работал – ОАО «Янаульский кирпичный завод». Согласно условиям договора ежемесячно я должен был оплачивать 2400 рублей. После подписания договора и акта приемки-передачи квартиры я оплатил 40 000 рублей единовременным платежом. Поскольку застройщик дома вовремя не сдал в регистрационную палату документы на дом, договор и сама сделка между мной и кирпичным заводом в регистрационной палате зарегистрирована не была. В 2002 году поменялось руководство завода и новый директор меня уволил, потребовав освободить квартиру. В 2003 году без моего ведома кирпичный завод оформил права собственности на квартиру, где я проживал вместе со своей семьей, и подал в районный суд о признании договора купли-продажи квартиры между мной и кирпичный заводом недействительным и о выселении меня со всеми членами моей семьи из квартиры. Однако суд отказал в иске, признав меня добросовестным приобретателем. Кассационная инстанция также оставила решение районного суда без изменений.
Я неоднократно обращался на кирпичный завод с требованием об оформлении сделки в регистрационной палате и о возобновлении платежей за квартиру. Однако получал ответ, что мол платить-плати, но оформлять не будем.
В 2008 году кирпичный завод признали банкротом и он как юридическое лицо прекратил свое существование – имеется выписка из налоговой.
Всё это время я со своей семьей (жена и трое детей) проживаем в этой квартире. Исправно осуществляем уход за ней, оплачиваем все коммунальные платежи. Но вопрос с документальным оформлением так и остался открытым.
Ответ:
Уважаемый Вадим! Сначала вам необходимо подать документы в территориальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (по месту нахождения объекта недвижимости) на данную квартиру с приложением договора купли-продажи и решения суда, где вы признаны добросовестным покупателем) согласно пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ).
В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют (пункт 13 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»).
Если Вам откажут в регистрации права собственности на квартиру в указанном выше органе, Вы имеете право подать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на нее как добросовестный приобретатель в порядке ст. 223 ГК РФ с обязательным приложением к исковому заявлению договора купли-продажи, квитанций о платежах по договору купли-продажи, решения суда, квитанции об оплате госпошлины при обращении в суд.
При появлении иных вопросов правового характера пишите в редакцию.
С уважением, адвокат Александр Морозов
